Valoraciones y Tasaciones

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. está plenamente capacitada para la valoración de activos para el mercado hipotecario, cobertura de previsiones técnicas y determinación del patrimonio de instituciones de inversión colectivas inmobiliarias.

Así mismo, por la titulación técnica, experiencia y conocimientos de su personal, está preparada para la realización de cualquier tipo de valoración, sea o no de carácter judicial.

1.- Valoraciones hipotecarias (Tasaciones)

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. colabora con sociedades de tasación homologadas por el Banco de España, lo que permite que todas las tasaciones sean válidas en cualquier entidad financiera a la hora de formalizar un préstamo. Según la Ley 41/2007 de 7 diciembre, por la que se modifica la Ley 2/1981 de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario y otras normas del sistema hipotecario y financiero, en su artículo 5 dice: “Las entidades de crédito, incluso aquellas que dispongan de servicios propios de tasación, deberán aceptar cualquier tasación de un bien aportada por el cliente, siempre que, sea certificada por un tasador homologado de conformidad con lo previsto en la presente Ley y no esté caducada según lo dispuesto legalmente, y ello, sin perjuicio de que la entidad de crédito pueda realizar las comprobaciones que estime pertinentes, de las que en ningún caso podrá repercutir su coste al cliente que aporte la certificación”.

El cálculo y formalización de un valor de tasación están regulados por la “Orden ECO/805/2003 de 27 de marzo del Ministerio de Economía y Hacienda sobre normas de valoración de bienes inmuebles y determinados derechos para ciertas finalidades financieras”, y la “Orden EHA/3011/2007 de 4 de octubre” y la “Orden EHA/564/2008 de 28 de febrero” por las que se modifica.

En base a los criterios establecidos por esta orden ministerial, realizamos valoraciones de todo tipo de inmuebles: viviendas plurifamiliares, viviendas unifamiliares, locales comerciales, oficinas, naves industriales, solares y terrenos, fincas rústicas, explotaciones agropecuarias, inmuebles ligado a una explotación económica, edificios y promociones de carácter residencial, comercial, oficinas, industrial, etc., así como valoraciones de edificios singulares tales como hoteles, colegios, residencias, clínicas y otros.

2.- Valoraciones expropiatorias

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. realiza valoraciones tanto para el sector privado como público con carácter expropiatorio. En este tipo de valoraciones se trata de estimar el precio que debe abonarse a un sujeto por la pérdida de sus bienes y derechos expropiados. El valor obtenido ha de ser un precio justo “Justiprecio”. Efectuamos, por tanto, las valoraciones de bienes y derechos derivados de la aplicación de los procedimientos de la legislación urbanística, así como las generadas en los procedimientos de la legislación expropiatoria.

En cualquier caso, siempre y para determinar dichas valoraciones, bien sea de bienes o bien sea de derechos, debe partirse de la determinación de la fecha de valoración, la posible repercusión de expectativas y la valoración o no de las plusvalías y mejoras. A menudo este tipo de valoraciones tienen carácter de valoraciones contradictorias, debiendo indicar por tanto la norma de valoración que justifica el método y la obtención de valor, acorde a la finalidad de valoración contradictoria (Ley 6/1998 de 13 de abril, Real Decreto 1020/1993 de 25 de junio, etc.).

La Ley de 16 de diciembre de 1954, sobre expropiación forzosa, recoge todos los requisitos para que se proceda a dicha expropiación forzosa. Una vez producida la misma el art. 9 y siguientes de la Ley establece cual es el procedimiento de adquisición de los bienes declarados de Utilidad Pública, debiendo fijar justiprecio de las mismas.

La fijación de la indemnización (justiprecio) constituye, el problema capital de la Ley de Expropiación y por ende de las valoraciones con carácter expropiatorio. El criterio tradicional de someter las diferencias de apreciación pericialmente establecidas a una decisión motivada y preparada por una tercera estimación pericial ha de reconocerse como último recurso, al que se acude una vez que no han dado resultado otros procedimientos estipulados para llegar a un mutuo acuerdo.

Así el art. 29 dice: “En cada uno de los expedientes así formados, la administración requerirá a los propietarios para que en el plazo de veinte días, a contar desde el siguiente al de la notificación, presenten hoja de aprecio, en la que se concrete el valor en que estimen el objeto que se expropia, pudiendo aducir cuantas alegaciones estimen pertinentes”. “La valoración habrá de ser forzosamente motivada y podrá estar avalada por la firma de un perito….”.

3.- Valoraciones fiscales y catastrales

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. realiza estas valoraciones a partir de la metodología establecida normativamente y en base a los criterios particulares aplicable en cada valoración concreta. Está plenamente capacitada para desarrollar valoraciones contrastables a partir de la misma metodología catastral, y con criterios de mercado específicos, que sirvan de apoyo en situaciones de disconformidad de los valores estimados por el particular y la Administración Tributaria.

La valoración catastral es aquella que tiene como finalidad obtener el Valor Catastral de un bien inmueble. Este valor es adoptado por la Administración Tributaria para la liquidación de impuestos en el proceso de aplicación o comprobación de los tributos que graban la adquisición, posesión o transmisión de cualquier bien inmueble.

La fijación de los valores catastrales se lleva a cabo con arreglo a los criterios de valoración regulados por la Ley. Esta metodología ha sido desarrollada con la finalidad de obtener los valores correspondientes a bienes inmuebles en actuaciones valorativas masivas. Como consecuencia de la forma de aplicación, está resulta un tanto generalista, por lo que en ocasiones surgen diferencias entre el valor adoptado por la Administración Tributaria y el valor considerado por el particular.

4.- Valoraciones para procesos civiles o penales

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. realiza valoraciones para procesos civiles y penales, también llamadas peritaciones judiciales, ya que en estos procesos surge la necesidad de valorar los bienes objeto de litigio o del acuerdo. Estas valoraciones pueden llevarse a cabo para procesos tales como los de separación de bienes, reparto de herencia, dictámenes y peritaciones judiciales, etc.

La Ley de Enjuiciamiento Civil así como la Ley de Enjuiciamiento Criminal contemplan la figura del perito independiente que valore esos bienes en litigio. Estos peritos deben estar cualificados y estar en posesión del correspondiente título.

La designación de estos peritos la pueden hacer las partes o bien puede haber una designación judicial.

Esta misma normativa se sigue en los procesos judiciales, cada vez más numerosos, en el ámbito laboral.

Los técnicos de Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. a lo largo de su trayectoria profesional han prestado servicios en este ámbito, distinguiéndose siempre por su imparcialidad, equidad y profesionalidad.

5.- Valoraciones mercantiles

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. realiza valoraciones para empresas con el objeto de determinar el valor de sus activos. La valoración de una empresa se puede definir como “el proceso mediante el cual se busca cuantificación de los elementos que constituyen su patrimonio de una empresa, su actividad, su potencialidad o cualquier característica de la misma que sea susceptible de ser valorada”. No resulta bueno buscar métodos de valoración fiables, hay que tener formación muy integra a nivel económico y empresarial para no cometer errores evidentes. “Se trata de determinar e valor intrínseco de un negocio y no su valor de mercado ni por supuesto su precio”. Puede decirse que el valor el valor es una posibilidad y el precio una realidad.

Los objetivos de una valoración de esta tipología pueden ser los siguientes:

a) Razones internas, dirigidas sobre todo a los gestores de la empresa; no tiene trascendencia interna y se busca sobre todo:

• Conocer la situación y/o evolución del patrimonio.
• Verificar la gestión llevada a cabo por los directivos.
• Establecer políticas de dividendos.
• Estudiar la posibilidad de emitir deuda.
• Ampliación o reestructuración interna del capital.
• Motivos legales.
• Causas de herencia, sucesión, etc.
• Conocer la capacidad de endeudamiento.
• Aportaciones no dinerarias.
  
  

b) Razones externas, motivadas por la oportunidad o necesidad de comprobar y demostrar el valor de la empresa ante terceros, es decir, cuando se espera transmitir la empresa, se solicita un préstamo, fusiones, escisiones, absorciones, privatización, etc.

6.- Valoraciones libres

Valora Ingeniería y Arquitectura, S.L.L.P. realiza este tipo de valoraciones, a voluntad del peticionario, sin que tenga efectos jurídicos o legales. Son variadas respondiendo a diversos fines, siendo utilizadas en arbitrajes amistosos sin tener que recurrir a los tribunales.

Estas valoraciones no están sometidas a ninguna normativa, por lo tanto no deben cumplir ningún registro formal, salvo los que solicite el peticionario. No es necesario comprobar la situación jurídica, fiscal, legal, etc. de la información facilitada, no siendo ello óbice para que se realicen con todo rigor y justificación de la documentación necesaria.

Entre las más frecuentes pueden utilizarse las siguientes:

a) Dictámenes sobre el valor de bienes inmuebles, pedidos por sus propietarios antes de iniciar cualquier negociación mercantil, tales como: venta, crédito hipotecario, aportación a sociedades, etc.

b) Presupuestos previos de valor de bienes inmuebles con distintos fines: estudios de rehabilitación, demolición, etc.

c) Valoraciones no legales para repartos amistosos con diferentes fines, tales como: separaciones matrimoniales, división de herencia, división de copropiedades, disolución o reparto de negocios familiares, partición o permuta de fincas, etc.